来源：财经韬略

作者：韬略哥

近日，《华夏时报》报道了这样一则消息：

作为全国楼市风向标的深圳，在二手房市场，部分急于出手的投资客已开始降价10%-20%，而新房市场也有开发商以特价房降价营销，降幅约5%至10%。

其实这只是深圳楼市的一个缩影。我此前在本专栏里提到过，深圳1月份新房成交大幅萎缩到了1652套，其中福田区1月份只成交了1套新房。虽然1月有春节的因素，但春节对市场的实质性影响只有一周。

一个不容否认的事实是：深圳等一大批热点城市的楼市正在入冬。虽然寒冷来得比此前预计的要晚一些，但入冬是必须的，是政治任务。

最近，北京、天津、广州、青岛等一大批城市都有收紧房贷的举动，普遍把首套房按揭利率的85折变成了90折。《华夏时报》的报道则说，深圳部分银行下调了楼盘评估价（等于变相提高了按揭首付），部分国有银行控制了房贷额度，某银行1月投放量不计去年的四分之一。

国家对这轮房地产牛市变脸，是从2016年9月30日夜晚开始的，随后调控政策一波接一波。但为了防止“大落”，出台的政策都带有“半步走”的特征，或者说是“挤牙膏式调控”。其实“挤牙膏”是一种稳健的调控方式，避免了力度过大引发市场暴跌，从而引发金融风暴。

但“挤牙膏”可能也带来一种假象，似乎调控力度总是不够，从而忽视了政府要楼市降温的决心。以我的判断，未来一段时间，一些新房环比下降不明显的城市，还会有举措出台。比如继续降低房贷利率优惠程度，其实就是加息。

“挤牙膏”带来“温水煮青蛙”。一些投资客仍然没有看懂2017年楼市，抱有幻想。事实上楼市的冬天至少会延续到2018年3月，甚至以后。如果“大基建+PPP”和深化改革开放可以保证“稳增长”，那么楼市的“鸟笼行情”还会持续得更久。

那么问题来了：哪些人将被2017年的楼市“杀死”？我的看法如下：

第一种人：去年8月份以后，高杠杆杀入热点城市楼市的投资客。

这批人比较悲催，他们几乎在最高点杀入了楼市，而且使用了高杠杆。其中有些人连首付都是通过高利贷获得的资金，或者P2P的配资。如果买的是新盘，目前尚无法交易，只能死扛。如果是二手房，或许还可以斩仓出局。但如果是大房型，又是在一线城市，估计出手将非常困难。

第二种人：热点城市调控之后，高杠杆杀入三四线城市的投资客。

绝大多数三四线城市的楼市，都是一个大坑。如果有人口增量，投资的物业比较优质，长线或许能保值。但如果是短炒，绝对会非常麻烦。最大的可能是，不仅现在找不到人接盘，未来也很难。最终，只能斩仓出局。

第三种人：热点城市调控之后，购买旅游地产、养老地产、商业地产的投资客。

旅游地产、养老地产，一般来说都在风景区旁边，远离中心城市。这类房子多是“美丽的陷阱”，环境非常诱人，但利用率非常低，无法转嫁房地产税。被运营商托管之后，回报率很低，也很难监管其真实收益。如果没有过度加杠杆还好，过度加杠杆的会死得非常惨。

对于绝大多数城市来说，商业地产也大多过剩，虽然租售比高于住宅，但上涨的动能比住宅差很多。

第四种人：春节回家的时候手贱，盲目在故乡小城买房的人。

如果只是买一套，问题看起来似乎不大：最多是不涨、用途不大，投资效率不高。但很有可能因此占用了自己在大城市的买房首付，滥用了宝贵的第一次贷款机会，让自己在大城市购房变得非常遥远。根据目前大城市限贷政策，第一次贷款的定义往往是全国范围内的，如果你滥用了，第二次贷款时门槛会高很多。这类人虽然不太可能在2017年被楼市“搞死”，但他们会悔恨交加，因为他们基本上在自己生活的城市里出局了。

当然，2017年对于负债率比较高的中小开发商，也是一个大坎儿，弄不好就要被人收购兼并。

对于以上几类人来说，他们只能盼着经济不景气、国家再次出台刺激措施了。只要中国经济能撑得住，放松楼市调控的几率就非常低。

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2016年，楼市“地王”频出、按揭贷款占信贷发放总量的比例过高以及楼价高企令实体经济成本过快上升，都凸显了楼市金融化可能带来的风险。而防范楼市风险自去年下半年以来多次被中央强调，去年底召开的中央经济工作会议更是专门明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，为2017年楼市定下了基调。

除了春节假期的原因，今年春节楼市遇冷最重要的原因不外乎两个。其一，2016年重点城市的楼市涨幅之大史无前例，目前房价高企;其二，2016年下半年楼市调控的严厉程度史无前例，且目前仍在延续，购房门槛持续提高。在这种局面之下，投资性的购房者趋向谨慎，部分刚需购房者则望房兴叹或坐等楼市回调时机。

历经近4小时395轮竞价南京这块地以98亿元成交

2月14日，南京迎来了春节后的首场土地拍卖，共有7幅地块参与网上竞拍。其中江北板块2幅、城南2幅、城北2幅、河西1幅，此次7幅地块中6幅为住宅类用地。

经过激烈争夺，有4幅地块超过最高限价，进入摇号归属环节。而位于南京中华门地块的G98，是此次拍卖的焦点，最终该地块经过近4小时395轮竞拍达到最高限价98亿元。

首先开拍的是位于南京河西南部鱼嘴G97地块，该地块起拍价72.6亿元，最高限价为110亿元。经过9轮竞拍，被中国金茂以总价73.4亿元拿下。如果按地上出让面积计算，综合楼面价为8499元/平方米。

有业内人士表示，从南京此次的土拍情况，以及近期大涨的成交量来看，开发商对热点二线城市依旧看好，二线楼市应该没有大幅下跌的空间。

二线城市楼市保持稳定

从去年3月份以来，苏州、南京、厦门和合肥等二线城市，楼市价格大幅上涨。其中，合肥部分区域房价几个月时间涨幅超过一倍，而南京楼市价格上涨也位居前列。

不过，今年春节期间，二线城市特别是南京、合肥等地的楼市成交量跌入谷底。其中，春节期间(1月27日至2月3日)南京楼市住宅认购量共31套，成交量为1套，认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。

然而在春节过后南京等二线城市成交量大幅回升。其中，2月6日至2月12日，南京楼市共认购1426套，成交547套。认购量环比前一周(1月30至2月5日)423套大幅回升223.6%。

对此，南京盈嘉地产曹经理表示，春节期间成交量只是一段时间的个别表象，不能代表二线城市整体的情况。从此次南京土地拍卖情况来看，土地市场依然火爆，开发商对二线城市房地产市场也依然看好，所以二线城市楼市目前来看，整体呈现平稳局面。

此外，房地产行业专家张建初认为，南京楼市整体来看，由于刚需比较足，并且投资客对南京楼市也十分看好，几乎没有什么大幅下跌的空间。

1月数据意味着楼市疯狂在继续

昨日，中国人民银行公布了1月份融资增长数据。所公布的数据显示，1月贷款增加2.03万亿元，创1年新高，但低于市场预期的2.44万亿元，比2016年同期少增了4,751亿元。

从信贷分类的情况来看，住户部门贷款增加7521亿元，其中，短期贷款增加1229亿元，中长期贷款增加6293亿元;非金融企业及机关团体贷款增加1.56万亿元，其中，短期贷款增加4331亿元，中长期贷款增加1.52万亿元。

社会融资规模方面，1月份增量3.74万亿元，创历史单月新高，远高于市场预期的3万亿元，分別比2016年12月和2016年1月多增2.1万亿元和2,619亿元。

从上述数据来看，尽管银行的信贷增长远低于市场预期，也比去年同期少增了4751亿元，但是社会融资总规模创历史最高水平，同比多增了2.1万亿元。也就是说，在1月份上中旬，银行信贷出现快速增长，中国央行不得不赶紧刹车，对各商业银行放贷进行窗口指导，否则1月份的信贷增长肯定又创历史最高水平，即社会融资需求十分强劲，而这种融资强劲估计又是与房地产市场有关。

1月份的信贷同比减少4751亿元，主要是非金融公司及机构的贷款同比减少了4200多亿元。也就是说，1月份的银行信贷增长受到窗口指导之后，企业及社会融资开始由表内转移到表外，特别是楼市调控政策更是让房地产企业开发融资由银行信贷转向社会融资，由表内转到表外。而且社会融资暴增环比增2.1万亿元，增幅达50%以上，可能更是能够说明问题。

也就是说，从信贷融资的情况来看，房地产开发商本来希望通过银行信贷来进行，但是在窗口指导及政策限制下，只能通过社会融资来完成，就此房地产企业开发融资在1月份并不会减少。当然，更为重要的数据是，有多少银行信贷通过住房按揭贷款流入房地产市场。对此，有分析指出，由于住户中长期贷款在整个贷款中的比重下降，这也意味着房地产的调控政策进一步出现成效。但实际情况并非如此。

今年1月份住户的中长期贷款为6293亿元，而2016年1月份是增长4783亿元，2016年10月、11月、12月分别是增长为4891亿元、5692亿元、4217亿元。也就是说，无论环比看还是同比看，今年1月份的住房按揭贷款都是快速增长。即今年1月份的住户中长期贷款环比及同比分别增长了49.2%和31.6%。

这些信息有以下几层意义。一是尽管2016年930以来，国内热点城市推出了一系列的房地产市场调控政策，楼市调控政策对热点城市肯定起到了不小的作用，让这些城市房价疯狂上涨有所收敛，也让这些城市的住房销售出现了急剧下降，但是当前的房地产调控政策采取的是因城施策或一城一策，当热点城市在进行房地产市场调控，而非热点城市没有进行调控时，那么房地产的投资炒作者肯定会转移到目前没有调控的非热点城市与市场。从今年1月份住户信贷增长情况来看，这种信贷增长溢出或蔓延到了非热点城市。也就是说，只要非热点城市的房价在上涨，及非热点城市的房地产政策还是以前过度信贷扩张的政策，国内的房地产投机炒作必然转移到向这些非热点城市。这样房地产市场要出现周期性调整是根本不可能的。

二是从住房按揭贷款环比的增长情况来看，2016年12月份的信贷增长为何比11月份减少1400多亿元，主要是受各商业银行年底贷款额度限制，从而使得许多购买住房者的贷款在12月份没有办理好。但是到了新的年度，银行借助新的住房贷款额度快速扩张，所以1月份住房按揭贷款的扩张速度达到近50%，不能不说是疯狂。

三是1月份的个人住房按揭贷款无论是同比看，还是环比看，都是快速增长，而且其增长速度还可算是暴发式的增长。这也意味着中国非热点城市的房价还在上涨，房地产投机炒作在中国仍然是十分盛行，只不过房地产投机炒作的地点转移到了非热点城市(非热点城市占整个中国房地产市场比重不会低于80%)。这是不是中央政府所要看到的，并不知道。所知道的是这意味着2016年以来的国内房地产市场调控政策效果是十分有限的。

而且2016年热点城市的房地产市场疯狂在2017年开始转移到非热点城市。这也意味着到时非热点城市的新一轮房地产市场调控又会开始。如果是这样，中国房地产市场会彻底走上不归路，到时，2017年的GDP是能够保住，但是能否保证中国的房地产泡沫不破灭是不知道。也就2017年1月份住户贷款增长的情况来看，国内房地产市场火热还在继续。

2017年到底该不该买房？

一直以来，房价能涨多少，取决于当年房贷政策松紧程度，2015年初至2016年9月，我国货币政策呈现全面宽松的状态，这使得全国一二线城市的房价开始疯狂上窜。那么，2017年我们究竟该不该买房呢？

首先，对于现在想要买房自住的年青人来说，在购房之前还是要仔细斟酌一下，未来将是房贷成本上升期，你究竟能否承担得了还贷压力？

其次，有些人觉得，房贷虽然收紧，房价和成交量必然会出现下滑，但是价格跌幅一定会是有限的，出于稳增长和控风险的需求，未来货币宽松仍会继续，央妈是不会真让房价深跌的。

不过，需要指出的是，目前一二线城市楼市降温的局面不太可能持续较长时间，更不会成为楼市的中期拐点。虽然楼市调控的意愿是好的，但调控并没有改变一二线城市楼市紧张的供需关系。

就2017年的楼市而言，调控措施能否延续全年暂且不论，可以确定的是，目前北京、上海等城市都做出了未来建设用地只减不增的规划，在一二线城市土地供给普遍收缩以及刚性需求持续累计、难以有效释放的情况之下，全年房价温和上涨仍是大概率事件。

有分析认为，房地产进入深度调整期已在所难免，如果继续让房地产加杠杆，将引发极大风险。现在问题是，如何让高房价逐步缓慢下跌至百姓均能接受的范围区间之内，避免出现大的系统性金融风险。这才是今年中国经济所面临的巨大挑战。所以，期盼热点城市房价短期见底的购房者，一定要有打持久战准备。

【21俱乐部微信号（club21cbh）综合自财经韬略（作者：韬略哥）、第一黄金网、大众证券报（作者：易宪容）】