近年来，中国热门一二线城市的房价一路高歌猛进，房价成为了在这些城市奋斗的年轻人心里最大的痛，究其原因，主要还是被炒房者抬高了房价。

在中国，大部分有钱人会购置一套大房子自住，然后再购置多套房子用来投资，他们只需要支付20-30%的首付，就能从银行贷款一大笔钱购置一套又一套房子，当房价上涨到他们预期的价格时，转手一卖，只需要支付小额的银行贷款利息，就能赚的盆满钵满。这是一种很不好的社会风气，这种现象诱导了很多实体企业家关闭工厂去炒房子，因为炒房一年赚的钱比他们开工厂三年赚的还要多，并且还不累，也没风险。中国目前太多的资金流向了房地产业，导致实业低迷、投机风盛行。

对比一下大洋彼岸的美国，为什么那里基本上没有人炒房？

而在美国的富人，他们会自己买一套豪宅，但是通常不会去炒房，因为在美国现行制度下，炒房的投机成本太高，风险也很大。

下面来看美国是如何限制炒房的。

1、增加房屋买卖成本，使炒房无利可图

假设现在有个炒房客购买了一套价值100万的房子，购房的费用如下：

• 银行贷款：80万，利率按6%算，月供需要5731.45元，一年需要付68777元。

• 地产税：一般为1.5%，那么一年就是15000元。

• 过户费：大概1%，要10000元。

那么这一年，他需要投入9万多元。

假设一年后房子涨价到120万（实际可能性很小），现在转手卖掉，需要的费用如下：

• 过户费：1%左右需要12000元。

• 买房佣金：就算按5%（很低了），需要6万元。

在美国，房子增值了，你卖掉需要缴纳个人所得税，如果未满一年你卖掉，税率高达33%，超过一年也在20%左右，现在就算按20%的税交，那么至少需要缴纳4万元。

算下来一共需要大概需要11万。

那么结论出来了，房子涨了20万，但是买卖房子的各种费用和税加在一起可能还要超过这个数，而美国房价涨幅一般在3-5%，所以很大情况下炒房是会亏钱的。

另外，在美国，去银行贷款不是那么容易的事，有规定第一套房子月供不能超过家庭月收入的38%，第二套要求更高。

2、炒房必杀技——房产税

在美国，房产的土地所有权贵居民所有，即土地私有化，这就是说，政府不会出售土地给开放商去建房子。

美国房产税的征收原则是，只要你有房子就要缴纳房产税，不管是自住还是投资，不管是第一套房还是住了几代人了，不管你结婚还是单身，有房子就得缴税，税率一般为1-3%。

美国鼓励房子是用来住的，如果你非要买卖也可以，如果卖房赚钱了，那就要缴获利税，税率跟个人所得税率一样，使用的是超额累进税率，从10%累进到35%，超过388350美金的税率都是高达35%。比如你卖房赚了50万，那么请上缴17.5万给税务局。

这个政策其实主要针对炒房者的，对于普通小老百姓来说没有什么影响，有个很开明的政策就是：如果房子是你自住，并且住了超过两年，政府给你有免税额，这个额度也很开明，如果夫妻两个人报税，免税额是50万，如果夫妻分开报税则是25万，这样就不需要像中国那样，夫妻去假离婚。

这就是美帝的高明之处，通过税收政策增加你囤房的成本，缴税是只认房，不认人，不管这是你买的第几套房子，不管你是结婚了还是离婚了，一律要缴房产税。房子与土地都归你私有，你可以在百年以后将房子留给子孙后代，继续缴税就行了。

3、美国有个三分之一定律来限制房价

美国的房子的类型跟中国的有很大区别。

第一，大多数美国的房子都是独立房（single house），车库、花园一体，类似国内的别墅。很少有像中国的这种公寓房去售卖，因为这种房子在美国不受欢迎，大多数只能用来出租。

第二，美国绝大多数在售的房子都是旧房子，不像中国人一样必须要买新房子。因为美国的土地私有化，所以有些住了几代人的房子，还能拿来出售。据美国商务部统计，美国在售房子中接近95%的房子都是旧房子。

第三，美国成交的房子，都是可以立即入住的。旧房子不用说，新房子都是装修过的，空调，浴室，炉灶这些都是配套好的，这个是法律规定的。没有毛坯房用来买卖，还有面积也是按房内的面积，更没有什么公摊面积之说，所以更加公开公正。美国人会觉得中国人实在太疯狂，仅凭看模型就能豪掷数百万去买一套现在影子都没有的房子，有的还要连夜排队去疯抢，实在令老美看不懂。

美国强调三分之一定律，要求房贷不能超过家庭月收入的三分之一。首付通常为20%，30年固定房贷利率约4%，价格大多数人都能负担得起，一个普通家庭收入约为6万元，那么只需要三年多的工资收入就可以买一套20万左右的房子。国际上通常认为房价相当于家庭收入的3-6年的收入才是比较正常的。

美国征收了这么多的房产税用于教育、医疗服务等公共服务，政府会公开税收的用途。比如，2012年纽约市房地产税收入占到全部税收的43%左右，政府制作了小册子拼图，向公民公开这些税收用在哪里了，真正做到了房地产税取之于民，用之于民。这也难怪美国公民的社会福利这么好，美国的小学到高中都是免费的，政府承担主要的大学教育经费，学生只需要承担很小的一部分，并且对于贫困家庭的大学生，会提供各种资助来帮助他们完成学业。美国的医疗福利覆盖所有美国公民，每年投入的医疗支出能占到GDP总量的16%左右，占到政府支出的21%左右，高达2.2万亿美金。人们有病了都是先看病，再付钱。由保险公司支付医疗费用，个人承担一小部分保费，政府承担大部分，对于穷人生病，费用由政府买单，甚至住宿费和伙食费都能给你包了。

美国通过这些政策稳定了他们的房价，房价基本上不涨，或者涨价最多5%，低房价让大部分家庭都能买得起房子。这些换来了社会的稳定，因为美国人买房便宜，买车也比中国便宜很多，汽油也便宜，还没有过路费，社会福利好到上学不要钱，看病不要钱。这么好的福利使美国人大部分都能安居乐业，社会更加稳定。

美国把大部分资金都集中到高科技和制造业产业中去了，这就是为什么美国的科技能这么发达。微软、谷歌、苹果，这些科技巨头都出现在美国。房地产是没有任何科技含量没有竞争力的低级产业，房地产行业一旦出现泡沫，就会扰乱民生，甚至引发经济危机。

上个世纪30年代的美国佛罗里达州房地产泡沫引发的经济危机肯定让美国政府铭记在心。这些政策应该也是美国政府痛定思痛之后的决定吧，限制资金流入房地产，保证了自己高科技产业的发展。如果房地产绑架了一个国家的经济，人人都想着投资房地产去发财，没有人再会愿意去实实在在搞实业、做研究，因为可能自己辛苦工作一辈子挣的钱还没有那些炒房者炒一套房子挣得多。

全民炒房，人人都想着投机，想着不劳而获，谁去做实业？谁去做科技？社会如何进步？房子不再是用来住的，而成为了用来投机的商品，这将会是多大的悲哀。

对比一下美帝的政策，虽然国情是不一样，但是不是可以参考学习一下人家呢？

来源：21so财经