这个周末，又有数个城市推出了新的房地产调控政策，尤其是一个城市抛出了史上最严的房地产调控政策，给整个房地产行业带来巨大的冲击。

震撼，史上最严的房地产调控来了

近期，在河北保定，要拍卖一块编号为2017-30号的土地。

本来是再正常不过的土地拍卖，却不得不让全国人民侧目，原因就是这块土地的拍卖约束中，首开了两大先河——对房屋的售价和出售时间都做出了限制！

保定公共资源交易中心针对2017-30号宗地，专门出具“国有建设用地使用权出让须知”，并对竞拍规则做出严格约束，首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。

在该“出让须知”中，有竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖；最高土地限价1100万元/亩；最高房屋销售限价13000元/平方米；竞得人竞得土地后，在其建设完工后，不得自持自己开发的房产，应全部进行市场销售等条款。

也就是说，保定对这宗土地拍卖，不仅限制了最高竞拍地价，也限制了最高房屋销售价格，更最震撼的是，购房者在取得房产证之日起，10年内不得买卖。

这算是史上最严的房地产调控政策了。可以预见，这将带来示范效应，除了过去的限购、限贷、限价政策，现在又开始了创新调控，那就是限卖，而且限卖的期限越来越长。

事实上，2017年3月23日，厦门首创“限售”政策，宣布新购商品房取得房产证之后满2年才能出售。随后，至少有成都、福州、青岛、广州等25个城市跟进，推出了类似的“限售”做法，时间长度一般为2到3年。

而保定这次一下把限售时限拉长到十年，对于短期炒房客来说可谓是致命一击。

炒房客都哭晕在厕所？

对此，著名财经评论人士黄生认为：

10年内不得卖出，如果这个政策推广到全国，那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。

1、10年内不能卖出，那么投机炒房的基本绝迹了，因为持有十年，投机是不可能的，必须变成长期投资。

2、10年内不能卖出，那么杠杆的压力就会很大，因为杠杆的时间成本会很高，一旦资金压力大，不能随时卖出房产，那么买房前就要认真衡量。

3、10年内不能卖出，市场的变化会很大，谁也不能保证房地产上涨十年，因为十年时间很长，不确定性太长。

过去十年，中国房地产市场极度繁荣，甚至可以说是泡沫很大，必须要让国人冷静下来，让国人恢复理性。

因此设定一定时间，不能卖出房产是对的，如果限卖的时间过短，比如两年，两年能不能让国人冷静下来，恢复理性，是很难的。

如果时间拉长，比如十年，在这段时间内，让房市经历牛熊周期，让国民看到房地产的上涨，也看到房地产的下跌。

那么国民对于房地产的情绪自然会恢复理性，不会只看到房地产永远上涨，这样一来，盲目的冲动就会大大降低，房地产泡沫就会大大得到抑制。

那么问题来了，这个限售新政真会在全国推广吗？

“十年不得卖出”会推广到全国吗？

尽管“保定10年禁止买卖”、“史上最严政策”等词汇非常醒目、惹眼，大家所在意的，是继保定之后，中国是否会在更大范围内推广10年不得卖出的政策，一旦大面积推出这个政策，那么房地产将全面降温。

但据《每日经济新闻》评论，目前来说，还是需要冷静看待这件事，不宜过分解读：

一是这个文件仅针对2017-30号地块。况且，还是30宗拍卖土地中的1宗，并不是保定市出台的针对所有商品房的政策，占比很小。

二是土地“双竞双限”将伴随着针对购房者的某些限制性措施。而这块地上开发的部分房产，有可能成为保障房、经适房，甚至公租房。据悉，该地块拍卖是落实保定市2017年加大保障性住房供给，改善民生的一项举措。

三是取得不动产证后10年内不得买卖，是为了打击某些保障住房供给的投机行为，而之前经适房的普遍政策是5年内不得买卖，并不是针对所有的商品房。

四是保定在去年12月全市经济工作会议上已提出探索实行该方案，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的尝试。其目的是不让炒作保障性住房。

五是保定的这次土拍尚不具有风向标的作用，更不具有代表性。缘于其保障房的属性，这就决定了它不能像其他商品房一样自由交易的命运。这件事对大部分人来讲，影响微乎其微，没必要小题大做。

所以说，保定出台最狠限购这事，真相没那么可怕！

楼市“限售大军”再扩容

虽说保定的“最严限售”推广到全国的可能性不大，但这个周末，除了保定，还有长沙、无锡两座城市加入了限售大军。截至目前，全国已经有32个城市开启“限售”。

5月20日长沙新政：2年内不能卖，本市户籍限买第三套及其以上，非本市户籍1套以上不能买。

20日凌晨，长沙市住房和城乡建设委员会消息，长沙市为进一步做好房地产住宅市场调控工作，正式下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》并自公布之日起实施。

长沙新政主要内容如下：

1.暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）；暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

2. 对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房；属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。

3. 在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

同日，无锡出台房产新政：2年内不能卖，暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。

5月20日，无锡市政府下发《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》。

无锡新政主要内容如下：

一、严格执行《市政府办公室关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》（锡政办发【2016】160号），并暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。

二、购买住房（含二手住房）在取得不动产权证2年内不可转让；法人单位购买住房（含二手住房），在取得不动产权证3年内不可转让。

三、进一步规范房地产经纪行为，加强二手房网签管理，全面开展存量房交易资金监管工作。具体操作规定由市住建局会同相关部门另行制定。

四、市房屋交易管理中心、不动产登记中心等部门要严格执行本通知规定，切实履行相关责任和义务。各房地产开发企业及房地产经纪机构如有违反调控政策的行为，一经查实可暂停网签资格，并责令限期整改。

无锡和长沙新政规定拿到房本后两年内不能卖房，类似的政策还有南京，5月13日南京发布新政，新购房3年内禁止上市交易。

从最新出台的这一轮房地产新政看，新特点是明确规定拿到房本后X年内不能卖房，而且一个比一个狠！

中原地产首席分析师张大伟认为，“限售”的根本是楼市“去杠杆”，因交易周期大幅延长，高杠杆资金成本进入难，因此，促使购房者必须要以自用为目的配置资金。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，限售政策对抑制短期投资客、炒房客影响较为明显。对自住兼投资或长线投资的人影响不大，因为这类人往往买了之后还会租出去，租几年再考虑是否需要卖出。

还有观点认为，和房地产税相比，“限售”持续性不强，限售仅两三年最多不超过5年，并且还会随房地产形势变化产生变数，但在政策存续期，它打击短期炒房客的效果比房地产税明显。

马光远：冻结交易真能管住炒房吗？

按照保定的限售政策，如果10年不得买卖的规则真正执行的话，房子就真的成了名符其实的“不动产”。

那么，通过这种极端的限制房子流转的措施，就真的可以改变看涨的预期，真的可以抑制炒房吗？

经济学者马光远认为，答案是恰好相反！

因为大家都知道，这样貌似严厉的举措一旦真正执行，甚至普遍化，不是意味着炒房得到了遏制，而是意味着这个市场肯定死掉了。

一个市场一旦被冻结交易，这个市场肯定不复存在，还谈什么炒房？盖房子的和买房子的都会被吓跑。

我们看到，始于今年3月份的本轮调控已经覆盖全国50多个城市，出台100多项调控措施。调控的范围之广前所未有，手段之多前所未有，从限购限价限卖到限离，从一线城市到全国贫困县全覆盖，拿出浑身解数来为房价降温。而且，这是迄今为止“最真实”的一次调控，当然也是最严的。从目前一线和前期热点城市的市场表现而言，其实我之前预判的“变天”已经成为了事实。

以北京为例，在一连出台10多项刀刀见血的调控之后，北京房地产市场的预期已经逆转，交易量大幅度下滑，新房价格被人为冻结，二手房价格出现了明显的松动。数据显示，5月1日至15日，北京二手房累计网签4756套，比上月同期下降39.3%，日均网签量下降到317套，比新政前下跌了一半。

按照这样的节奏，整个市场的观望期应该不会太长就会进入真正的看空周期。这个结果，真的意味着房地产调控真的见效了嘛？炒房者离开这个市场了吗？

答案也是否定的，因为目前市场之所以迅速冷冻，完全是因为“限卖”，“限价”这些非常规的手段所致。

从本轮调控的特点看，他认为有两个突出的特点：

一是直接针对价格，比如年初很多热点城市承诺，今年房价环比不上涨；

二是手段更为行政化短期化，比如限卖的措施。

承诺房价不上涨，于是调控的手段就直接针对价格，比如，限制新房的价格，高于某个政府规定的限价不给预售证，开发商要么推迟上市，要么穷尽各种办法降低成本，二手房的限价措施则更为严厉，直接规定某个区域的价格不能超过多少，超过限定价格的，不许中介公开挂牌，这也是直接冻结交易的手段。

限卖则更直接，冻结了交易和价格，表面看调控效果明显，但实际是，一方面大家对市场的未来悲观，另一方面，绝大多数的人认为这种调控不可持续。

越是严厉的违背规律的调控措施，越不可能长期执行。就长期而言，很显然，当下的调控措施并没有改变大家对未来市场的预期。

房价下降，不是调控起到了效果，而是市场被冻结而已。

采取极端的办法调控，表面上达到了效果，但事实上对市场未来的发展和长期的预期并没有太大的好处。

“房子是用来住的”这个出发点没有错，但要真正实现房子是人住的这一基本目标，需要重启炉灶，围绕这一目标构建一套长期的政策体系。

而且，要真正实现房子是住的这一目标，必须建立在市场健康稳定发展的基础上，而不是人为冻结市场的基础上；建立在对市场和政策长期预期的基础上，而不是不信任的基础上。

特别是，要真正实现居住目标，更不能把市场上的投资行为赶尽杀绝，如果赶尽杀绝的话，“住”只能通过买这个途径，而不可能通过“租”这个途径，租房市场本身就是房地产投资市场。要厘清政府和市场的边界。要清醒地认识到，过去近10年，中国之所以能够基本解决大家的居住问题，靠得是房地产市场化的改革，而不是反市场化的政策。在房地产市场化的过程中，尽管带来了高房价的负面效应，但这是政府和市场边界模糊，是土地没有实现市场化转让的结果，是市场化不彻底，市场与政府的错位，而不是市场化过度。

应该承认，住房回归居住，房地产政策回归民生，这是对的。

但要实现这个目标，需要的是扎扎实实的制度建设，而不是依靠一惊一乍的行政调控，更不能靠无法坚持的极端措施。把房地产回归居住建立在目前的调控基础上，我认为仍然是一种懒惰思维，仍然是一种不负责任的行为。

过度的调控造成的负面效应显而易见。以限价为例，我最担心的是，如果限价执行一两年，开发商为了省成本，一定会制造出又一批很烂的房子，导致住房质量的严重下滑。

而在人人都知道目前很多政策根本无法坚持的情况下，一旦政策松动，则意味着市场的又一次报复性反弹。一只充足气的皮球如果不慢慢放气，一定是会爆炸的。

记住，冻结了交易，不等于管住了炒房。交易一旦冻结，即使真正居住需求的人也不敢出手买房，担心房价下跌。酒店每天大张旗鼓扫黄，正常住店的人也不敢来了，最后就没有人开酒店了。

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