这个五一，房地产行业最大的消息无疑来自于银行。

北京地区部分房产中介合作银行上调了房贷门槛，现在即使是第一次买房，贷款也不会任何优惠，去年这个时候还是0.85倍，今年则是1.0倍；至于二套房，则由1.1倍上调至1.2倍。

说实话，其实挺狠的，从去年到今年，买房成本增加了不少，有人算过，整体成本增加了20%，事实上等价于连续5次调息。

为什么在这个时候要来这一招？不是房地产非常重要吗？为什么连刚需也不给优惠了？这还让刚需如何进入楼市做贡献？

其实原因很简单，说到底就是因为一点，过度借钱过日子太危险。

在全国各地陆续出台的一系列调控政策之下，热点城市楼市降温明显。值得注意的是，有个别城市则出现了调控后房价“补涨”迹象，“五一”小长假期间郑州甚至出现了裹着被子连夜排队买房的现象。

由此，不同区域楼市再次出现了明显的分化。

其实，楼市的“冰与火之歌”从未停止过演奏，只不过是曲儿不变，而歌词内容却在不断更新。在楼市调控政策还未大规模收紧之前，一二线城市楼市火爆异常，三四线城市一直冷冷清清。而随着热点地区楼市调控政策的不断升级，以及国家对三四线城市去库存的利好政策下，则出现了风水轮流转的景象。那本次的“冰与火之歌”又唱出了何种内容呢？

中原地产数据显示，小长假前两天北京商品房住宅签约84套，与2016年相比明显下滑。2016年“五一”小长假期间，北京商品住宅共成交807套。

中原地产首席分析师张大伟表示，2017年的“五一”小长假有可能是最近4年的最低点，成交量可能少于2014年。从全国主要城市看，因为调控政策持续不断施压，一二线城市小长假的实际签约是2015年来最冷清的一个假期。

除北京及周边，厦门楼市也出现了观望态势。厦门市国土资源与房产管理局数据显示，4月29日当天，小长假首日，厦门首次出现二手房0成交的记录。

但与北京等一线城市不同的是，郑州楼市再现“熟悉”的光景。有媒体报道称，“五一”开盘的排队认筹队伍十分壮观，其中有裹着被子的，有现场泡方便面充饥的，昼夜守候。

对此，有业内人士指出，在郑州部分区域限购之下，未限购区域迎来了类似于2016年9月的疯狂市场行情。

由上述现象不难得出，本次的“冰”与“火”之间其实是将调控政策作为一个分界线。

从近期来看，未限购区域正在成为投资者的投资目标。江苏省此前由331名相关专家参与调查、得出结论的最新报告显示，在热点城市楼市降温“退烧”的同时，三四线城市房地产市场趋于活跃。比如，镇江属于南京都市圈，楼市政策相对宽松。受调查者对镇江商品房价格预期，由一季度“缓和上涨”为主，转变为二季度“明显上涨”为主。

但是，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，炒房客们还没明白吗？

从去年开始，我们开始强调要降杠杆，降低负债。为什么要少借钱降低负债呢，因为过去借了太多的钱，市场上的钱也很便宜，大家都借，你不借你就吃亏，借了钱当然不是用来消费，而是用来投资。

从借钱的主体来看，我们习惯性分为三类，分别是政府、企业和居民。

政府借钱基本上就是修路修桥修机场港口码头这些，基建嘛，对GDP的贡献非常大；

企业借钱就是扩大产能，但好像副作用不小，因为产能有点过剩了，生产出来的东西卖不掉；

而居民借钱基本上只干一件事，买房。过去一年乃至今年3月份，房贷余额屡创新高，比例也不断攀升，一个普通家庭的资产，90%是房子。

说白了，繁荣是要借钱、负债维持的，一定比例的负债当然是有积极作用的，但过高的比例就可能过犹不及。副作用越来越大。

现在这种副作用就越来越大。很多企业扩大产能后产品卖不出去，只能借新债还旧债，结果越来越麻烦，玩不下去了来个债转股，大家一起来当股东。可是这并没有从根本上解决问题，只是将风险分散了。

而政府呢，靠印钞和发债来募集资金搞基建，但现在没钱还债了，因为地不好卖了，不敢加了。于是PPP模式被推到前台，但和政府一块做生意向来吃力不讨好，周期长不说，还有可能亏。

至于居民，借钱就是主要用来买房，过去一年，房贷增速远超消费增速，中国人是精明的，钱便宜的时候，应该大量借钱配置资产，增加身家。但一直这样玩下去会有很大麻烦啊，大家的钱都变成了房子，还搭上银行的钱一块变成了房子，谁来买汽车，谁来买猪肉？谁来消费产品？

总归一句话，企业借钱要大量生产商品来让普通人来消费，但老百姓手里钱也多了，钱越多就越害怕，别人拿去买房，你敢拿着大笔的钱去消费吗？当然不敢，结果就是各类资产的价格贼高。

上面的想法是好的，我给你们更多的钱，一边扩大产能一边扩大消费，供需两旺，数据既健康又漂亮。但现实很骨感，大家心不往一处使。

那么好，既然你们都不配合我，对不起了，我只能少借钱给你们了，借更贵的钱给你们。谁管你是不是刚需呢？大局最重要。

所以银行就开始配合行动了，它掌握了资金的闸门，往哪里流，流速多少由它掌握。居民不能再借更多钱了，因为借更多还是变成了房子，现在买房已经成瘾了，哪里有概念就去哪里买房，根本不管实际情况，最终把银行也给坑了。

最近北京的商品房已经没什么成交量了，那些手握大量资金的人还是四处出击，寻找任何一个能够买房的城市，只要有想象空间就好，比如唐山，有个京津唐城际高铁，就被包装成了北京的“卫星城”，以高铁为交通工具，算的上一小时通勤，很多中介开始向客户推销唐山的房子，而当地的确房子被很多外地人买走了。我想说的是这些人的房子未来卖给谁？北漂？可能吗？他们会每天坐着高铁上下班？替他们算过通勤成本吗？就算你们买房的人，你们又能有几个敢这样做？

没办法，买房已经成为了习惯，继续搞下去，居民负债越来越高，要出事。所以近期楼继伟的表态值得回味，他说居民杠杆已经非常高了，不能继续搞下去。那么还能怎么办呢，居民、政府和企业总得有“加”的，大家都“减”，谁来完成3月份报告中的任务？

所以，现在到了新一轮的平衡期。简单说，居民这一块要停一停，企业也得停一停，而政府还得适度“加”点，直接表现是今年的基建规模再次扩大。基建资金不能太贵，房贷资金要贵点，所以现在看到的银行对房贷的收紧，而不是全面提高利率，更精确嘛。

就房地产而言，刚需朋友们，今年你们的运气可能不大好，在整体面前，只能让你们多付出一点了。当然现在买房到是不会有那么多小心思，一根筋，就是为了住，那最好。毕竟只有一套，努力增加点工资就能抹平，但如果有多套，现在可不大妙，谁都知道，杠杆的特点，顺的时候，放大收益，逆境的时候，放大风险。

这个时候，该怎么办？我给你们一个建议，多看新闻联播，更要看懂。这个时候别整什么“逆水行舟”，因为不会“进”，只会“退”。

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